ファイナンシャルプランナー　　東　廣義

前回は借入金の安全性を図る、便利な指標を紹介しました。ＤＳＣＲ（デット・サービス・カバレッジ・レシオ）について詳しく見ていきましょう。債務返済能力を示す指標（ＤＳＣＲ）は次の算式で表示します。

この倍率が高ければ高いほど安全性が高いといえ、『１、０以下』の場合は元利金を支払う能力がないと判断され、事業が頓挫する可能性もあります。　　
まずＮＯＩ（エヌオーアイ）から見ていきましょう。これは不動産の賃貸収入から物件運営に要した営業費用（固定資産税・修繕費・管理費・清掃費・水道光熱費・入居斡旋仲介手数料・火災保険料・エレベーター保守点検費など）を差し引いた利益を指します。

それでは具体的な事例から、借入金の限度額を計算してみましょう。　

　

　
１０室のアパートがあります。１部屋当たりの月額賃料は５万円、空室率は
１０％で不動産管理コストが年間１００万円掛かるとします。
このアパートが７千万円で売りに出され、購入時の経費は不動産取得税などを含めて４００万かかると仮定します。このアパートを年利３％、
期間２５年間の元利均等返済のアパートローンと自己資金で購入するとします。借入金限度額を計算してみましょう。

ＮＯＩ＝年間賃料－不動産管理コスト＝５万円×１２か月×１０室×（１００％－１０％）－１００万円＝４４０万円
ちなみに、このアパート投資の利回りは次のように計算されます。

ネット利回り＝４４０万円÷（７，０００万円＋４００万円）＝５．９４％
ＤＳＣＲを１．５以下にするためには、借入返済額４４０万円÷１．５＝２９３万円となりこれ以下でないとアウトになります。