ファイナンシャルプランナー　　東　廣義

前回の例ではＮＯ１（エヌオーアイ）償却前利益は、４４０万円でした。ＤＳＣＲ（デット・サービス・カバレッジ・レシオ）債務返済能力を示す指標を健在な数値Ⅰ，５倍に設定しますと、４４０万÷Ⅰ，５＝２９３万円となります。

借入金の元利均等返済額を２９３万円以下にするためには、アパートの金利３％、返済期間２５年間の元利均等返済の場合、借入金は５，１４５万円となりこれが限界値になります。（年間返済額に年賦金率を掛けます）したがってこのケースでは、アパート購入資金に必要な資金７，５００万円のうち、借入金で調達するのは５，１４５万円が限度となり、残りの２，３５５万円は自己資金で調達する必要があります。

次に上記のアパート投資で、アパート購入後、賃料収入が１０％減少し、不動産管理コストが１０％増加し、借入金利が３％から４％に上昇した場合を考えてみましょう。
この場合ＮＯ１は次のように計算されます。

ＮＯ１＝５万円×９０％×１０室×１２か月×（１００％－１０％）－１００万円×１１０％＝３７６万円
また借入金の元利均等返済金は、次のように計算されます。
年間元利均等返済額＝借入金額５，１４５万円×年賦金率＝３２６万円＜ＮＯ１　３７６万円　

したがって、このように市場環境が変化した場合にも、年間元利均等返済額はＮＯ１の範囲内に収まり、借入金の返済が滞らずに済みます。
このようにＤＳＣＲの指標を上手に用いれば、不動産投資における借入金の限度額について、具体的目安を立てることができます。
この場合足りない分を自己資金で賄う必要がありますが、自己資金をどう調達するのか新たな課題となります。